Верховный суд отменил «схему Долиной» и закрепил защиту добросовестного покупателя жилья

Президиум Верховного суда России утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью, и фактически пресёк практику массовых исков о восстановлении прав продавцов по так называемой «схеме Долиной». Документ включает 20 правовых позиций по делам 2022–2025 годов и призван унифицировать подходы судов в вопросах права собственности на жильё.

Суд напомнил, что заявление продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или в заблуждении, само по себе не является безусловным основанием для отмены сделки. При принятии решения нужно учитывать добросовестность покупателя и его возможности распознать заблуждение продавца.

Судам следует принимать во внимание добросовестное поведение покупателя, а также наличие у него возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал продавец.

Если договор признаётся недействительным, применяется механизм двусторонней реституции: каждая сторона обязана вернуть другой полученное по сделке. Верховный суд также указал, что субъективное заблуждение продавца о мотивах сделки не является существенным основанием для признания договора недействительным по ст. 178 ГК РФ.

Почему был пересмотр практики

Пересмотр практики был вызван резонансным делом, в котором известная певица продала квартиру и затем заявила, что стала жертвой телефонных мошенников. После этого на рынке недвижимости возникла массовая непонятность и судебная волна исков от продавцов к добросовестным покупателям.

В одном из таких дел покупательница обращалась в суд, нижестоящие инстанции признали сделку недействительной и вернули квартиру продавцу, оставив покупательницу без имущества и средств. В декабре 2025 года Верховный суд отменил решения низших инстанций и восстановил право собственности за покупателем, подчеркнув необходимость защиты добросовестного приобретателя.

Последствия для рынка жилья

• Укрепление прав добросовестных покупателей: суды теперь внимательнее оценивают их поведение.
• Снижение правовой неопределённости и паники на рынке недвижимости.
• Важность проверки контрагентов и документальной прозрачности при сделках с жильём.