С 1 сентября 2026 года вступает в силу норма, которая позволяет судам накладывать арест на имущество уехавших из страны граждан в качестве обеспечительной меры по делам о «правонарушениях против интересов РФ». Ниже — главное о рисках и практические инструкции, как законно распорядиться недвижимостью из‑за границы.
Коротко о законе
Новый порядок даёт судам право арестовывать сначала денежные средства на счетах, а при их недостаточности — и иное имущество (включая квартиры) как меру обеспечения исполнения решения. Арест можно наложить и до вынесения решения по делу — по ходатайству, например, прокурора. Делать это могут и в отсутствие человека, который находится за границей.
Кого может коснуться и какие последствия
Критерии понятны не полностью: в тексте закона нет чёткого перечня правонарушений, подпадающих под формулировку «против интересов страны». Это означает, что под действие норм может попасть любой уехавший гражданин, если в отношении него будут возбуждены административные дела. Арест имущества запрещает продавать его или передавать по наследству и при необходимости может запретить сдачу жилья в аренду.
Что можно сделать заранее: общая стратегия
Если вы уехали и не планируете возвращаться, стоит оценить риски и подготовить документы заранее: оформить доверенность на надёжное лицо, переписать недвижимость (например, договором дарения) или организовать продажу через доверенное лицо. Ни одна из опций не лишена рисков, поэтому полезно проконсультироваться с юристом.
Дарение: кому и как выгодно переписать квартиру
Наиболее распространённый способ — дарение квартиры близким родственникам (родители, супруги, дети, внуки). При дарении близкому родственнику ни даритель, ни одаряемый обычно не платят налог. При передаче неприближённому лицу одаряемый обязан уплатить НДФЛ в 13% от разницы с кадастровой стоимостью (для нерезидентов ставка может составлять 30%).
Важно: дарение оформляется только у российского нотариуса и только в регионе, где находится квартира. Сделка не может быть совершена дистанционно за границей без оформления доверенности.
Доверенность: способы оформления и на что обратить внимание
Доверенность можно оформить в консульстве РФ — это удобный и рекомендуемый вариант: консульский документ проще проверить российскому нотариусу. Альтернатива — оформлять доверенность у местного нотариуса и затем легализовать/перевести документ (в странах‑подписантах Минской конвенции апостиль не требуется).
В доверенности нужно указать полномочия: право заключать договор дарения или купли‑продажи, подавать документы в Росреестр и МФЦ, снимать с регистрационного учёта и при необходимости взаимодействовать с банками. Обратите внимание: для дарения зачастую требуется третье лицо — нельзя оформить доверенность сразу на того, кому вы хотите подарить квартиру.
Практические нюансы доверенностей
Лучше оформлять консульскую доверенность на внутренний российский паспорт — это ускорит её проверку нотариусом в России. В некоторых странах требуется апостиль; в других достаточно перевода и легализации по Минской конвенции. Оригинал доверенности следует переслать в Россию и передать доверенному лицу.
Продажа через доверенное лицо: налоги и схема приёма денег
Размер налога при продаже зависит от того, как вы приобрели квартиру и как долго ею владели. Общий срок для освобождения от НДФЛ — 5 лет; для дарения, наследования или приватизации — 3 года. Если минимальный срок не соблюдён, продавцу‑налоговому резиденту придётся платить НДФЛ по обычным ставкам; для лиц со статусом «иноагент» или нерезидентов ставка может достигать 30%.
Нотариус рекомендует принимать платёж на российский счёт продавца. Безопасные способы получения денег — аккредитив в банке или депозит нотариуса: средства поступают на условный счёт и переводятся продавцу только после регистрации перехода права собственности по выписке из ЕГРН. Если деньги проходят через счёт доверенного лица, датой получения считается момент передачи денег представителю.
КЭП и дистанционные сделки
С 1 июля доступно получение квалифицированной электронной подписи (КЭП) в ряде стран — с её помощью теоретически можно подписывать документы дистанционно. Однако для дистанционных сделок требуются биометрические данные, которые нужно сдавать очно; если ваших данных нет в Единой биометрической системе, дистанционный путь с помощью КЭП может не подойти. На практике привычнее и надёжнее работать через доверенность и нотариуса.
Какие документы нужны для сделки
- Копии всех страниц внутреннего паспорта владельца (для нотариуса — оригиналы по необходимости).
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Оригинал доверенности.
- Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
- Нотариальное согласие супруга/и, если требуется.
- Дополнительные документы: поэтажный план/экспликация из БТИ, документы об оплате ипотеки и пр.
Регистрация перехода права и прописка
После подписания договора нотариус направляет документы в Росреестр; регистрация обычно занимает от трёх до девяти рабочих дней. В недвижимости не должно быть зарегистрированных жильцов на момент продажи: если вы в ней прописаны, потребуется выписаться — для этого готовятся отдельные доверенность и заявление, и эти действия можно поручить доверенному лицу.
Сроки и расходы
Нотариальное удостоверение договора дарения по федеральному тарифу составляет 0,5% от кадастровой стоимости, но не более 20 000 рублей; дополнительно оплачиваются услуги технической и правовой проверки. Пошлина за регистрацию в Росреестре — 4 000 рублей или 0,02% от стоимости, если она превышает 20 млн ₽. Дополнительно учтите стоимость оформления и пересылки доверенности за границу.
Наследство
Если недвижимость переходит вам по наследству, основные операции (включая продажу) также можно проводить через доверенное лицо. Процесс оформляется по стандартным правилам и требует набора документов, подтверждающих право наследования.
Короткие рекомендации
- Оцените риски: кто имеет доступ к вашему имуществу и каковы юридические последствия вашего статуса.
- Рассмотрите дарение близким родственникам при согласии сторон — это часто самый простый налогово выгодный путь.
- Оформите консульскую доверенность на надёжное лицо и заранее подготовьте полный пакет документов.
- При продаже используйте аккредитив или депозит нотариуса, чтобы обезопасить получение денег.
- Проконсультируйтесь с юристом и нотариусом по конкретной ситуации до совершения сделки.
Закон усиливает юридические риски для уехавших граждан, но при правильной подготовке и с участием квалифицированных специалистов можно минимизировать проблемы и законно передать или продать недвижимость, не возвращаясь в Россию.